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전세제도 분석 및 향후 전망 Report

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전세제도 분석 및 향후 전망

전세제도 분석 및 향후 전망

전세제도 분석 및 향후 전망

- 목 차 -

1. 서론

2. 전세제도 개요

1) 전세제도의 기원

2) 전세제도의 특징 및 작동 매커니즘

(1) 전세제도의 작동 매커니즘

(2) 전세시장의 특징

3) 전세제도의 발달과정

3. 전세제도의 현 주소

1) 전세시장 현황

(1) 주택 시장 내 전세주택 비중

(2) 1987년 이후 세 차례 전세가격 급등

2) 전세가격 상승의 원인

(1) 수요측면

①주택 매매가격 하락 ②전세 재계약 수요 증가

③연말 취득세 및 양도세 감면 종료

(2) 공급측면

①집값 상승에 대한 기대감 감소와 저금리 기조 지속

②주택 공급자의 임대수익 추구

③소형 전세 공급 물량 감소

4. 전세가격 상승에 따른 문제점

1) 전세가격 상승의 부정적 효과

(1) 전세 거주자의 가계부채 상환 능력 감소 및 금융권...

전세제도 분석 및 향후 전망

- 목 차 -

1. 서론

2. 전세제도 개요

1) 전세제도의 기원

2) 전세제도의 특징 및 작동 매커니즘

(1) 전세제도의 작동 매커니즘

(2) 전세시장의 특징

3) 전세제도의 발달과정

3. 전세제도의 현 주소

1) 전세시장 현황

(1) 주택 시장 내 전세주택 비중

(2) 1987년 이후 세 차례 전세가격 급등

2) 전세가격 상승의 원인

(1) 수요측면

①주택 매매가격 하락 ②전세 재계약 수요 증가

③연말 취득세 및 양도세 감면 종료

(2) 공급측면

①집값 상승에 대한 기대감 감소와 저금리 기조 지속

②주택 공급자의 임대수익 추구

③소형 전세 공급 물량 감소

4. 전세가격 상승에 따른 문제점

1) 전세가격 상승의 부정적 효과

(1) 전세 거주자의 가계부채 상환 능력 감소 및 금융권 리스크 전가

(2) 가계소비 침체

(3) 변형된 계약형태의 등장

(4) 과도한 주거비용의 발생

2) 깡통전세

5. 전세가격 상승문제 해결을 위한 정부정책

1) 박근혜 정부의 부동산 정책 기조

2) 4.1 주택 정상화 대책

3)2.26 주택임대차시장 선진화 방안

(1) 정책구성

(2) 임대소득 과세에 관한 추가적 보완정책

(3) 정책 기대효과 및 평가

6. 주택시장 전망 및 주택 바우처 제도 도입 가능성

1) 향후 주택시장 전망

2) 주택 바우처 제도

(1) 미국 주택 바우처 도입 배경 및 개념

(2) 정책성과 및 한계

(3) 한국의 주택 바우처 도입 적실성

①도입배경

②주택 바우처 도입의 필요성

③도입 검토 중인 주택 바우처 개요

④주택 바우처 도입의 한계점

7. 결론

1. 서론

전세제도란 주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 일정기간 주택을 임대하는 형태로 우리나라에만 존재하는 독특한 서민 주거형태이다. 전세제도는 과거 일제강점기 시절 도입되어, 정부 주도의 도시화와 산업화 과정을 통해 우리 경제가 급성장하는 과정에서 주택 임대차 시장에서 가장 큰 비중을 차지하게 되었다. 주택 구매비용에 비해 저렴한 가격이 안정적인 주거 서비스를 제공받을 수 있고 임대인은 별도의 금융비용 없이 목돈을 마련하여 새로운 수익창출 활동이 가능하다는 장점뿐만 아니라 수출산업 위주의 경제성장 속에서 안정적인 주거정책이 미흡하였던 당시의 시대적 필요성과 부합했기에 전세제도는 경제의 사회안전망으로써 작용하기도 했다. 하지만 고속 성장기를 마치며 우리경제가 중진국 반열에 진입하여 저금리 기조가 지속되고, 공적 금융체제가 자리를 잡아가면서 전세제도의 장점들은 점차 사라져 간다. 특히 지속적으로 상승하고 있는 전세가격은 더 이상 안정적인 주거환경을 제공하지 않으며, 오히려 막대한 가계부채의 가장 큰 요인으로 작용함으로써 우리 경제의 위험요소로 작용하는 등 다양한 사회경제적 문제를 야기하고 있다. 따라서 이 시점에서 우리는 전세제도의 매커니즘을 보다 정확히 이해하고 최근의 전세가격 상승의 원인과 이것이 미치는 파급효과를 분석하여, 오늘날 우리사회에서 전세제도의 적실성을 따져보고 향후 전망을 예측해볼 필요가 있을 것이라 생각된다.

2. 전세제도 개요

1) 전세제도의 기원

이러한 전세제도의 유래에 대해 명확히 밝혀지지 않지만, 중국의 전(典)이라는 제도에서 유래한 것으로 물권을 담보로 돈을 빌리는 전당(典當)이라는 제도가 우리나라로 넘어오면서 전세제도로 발전 했다는 학설이 있다. 역사상 고려시대 논밭을 담보로 금전을 융통받던 전당이 행해졌으며, 현재의 전세제도와 비슷한 형태로는 조선말기 1876년 일본과 병자수호조약을 맺은 이후에 나타나기 시작했다. 당시 개항장 주변으로 일본인 거주지가 조성되며 주택 수요가 증가했고 주택 일부를 부분 임대하는 시장이 생긴 것이 전세제도를 발달시킨 것으로 보여 진다.

2) 전세제도의 특징 및 작동 매커니즘

(1) 전세제도의 작동 매커니즘

기본적으로 임차인은 전세보증금을 임대인에게 지불하고 주택 매매가격에 비해 저렴한 주거 서비스를 제공 받는 구조이다. 한편 임대인은 주거 서비스에 대한 월세를 전세 보증금 이자와 상계시키고 주택점유사용권을 제공하며, 주택 보증금을 활용하여 다양한 수익활동이 가능해진다. 즉 주택과 현금 자산을 맞교환하는 구조로서, 월세 와 이자에 대한 감시집행 비용을 감소시켜 경제적 비효율성을 제거하고, 임대인은 이자비용 없이 자금을 조달하여 새로운 수익활동을 펼칠 수 있다는 장점이 있다.

자료 : 오진석(2012), 「전세시장의 구조와 변동에 관한 연구」, 단국대학교

이러한 전세시장에는 주택 투자자와 주택소유 임차인, 그리고 순수 임차인등의 행위자들이 있다.

첫째, 주택 투자자의 입장에서 전세시장의 이용 구조를 살펴보면 임대인은 전세금을 이용하여 보유자금보다 높은 가격의 주택에 투자하여 양도 차익을 극대화한다. 주택가격 상승기에 전세가격은 주택투자자들에 의해 인상이 강요되고 인상된 전세금은 주택에 재투자 된다. 둘째, 주택 소유 임차인은 주택투자에 충분한 자금을 보유하지 못한 경우로 주택가격 상승에 따른 이익에 편승하기 구입 주택을 임대하고 발생한 전세금의 일부 또는 전부를 거주 주택의 임대에 사용한다. 셋째, 순수 임차인의 경우 보유자본 부족으로 주택을 거주의 목적으로만 임대하는 경우와 주택가격의 지속적 하락을 기대하여 주택 구입을 미루는 경우가 있다.

(2) 전세시장의 특징

전세제도의 본질을 이해함에 있어서 우선 중요한 것은 전세가 단순히 주택임대제도가 아니라 주택임대와 금융이 결합된 제도라는 것이다. 전세 제도 하에서 세입자는 주택을 임대하지만, 그 대신 일반적으로 집값의 40-60%에 이르는 큰돈의 전세금을 집주인에게 빌려주는 거래, 즉 주택임대와 금융의 교차거래로 이해할 수 있다. 이러한 전세제도의 금융적 특징은

[문서정보]

문서분량 : 32 Page

파일종류 : HWP 파일

자료제목 : 전세제도 분석 및 향후 전망

파일이름 : 전세제도 분석 및 향후 전망.hwp

키워드 : 전세제도,향후,전망,분석,및

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